你敢相信吗？曾经雄霸一方的恒大，竟然也有今天！
房地产市场真的要崩塌了？ 你肯定没想到，背后藏着多少令人震惊的真相。
政府的“救市大招”有用吗？恒大的崩盘，真的只是“冰山一角”？
你想知道真正的内幕吗？那就准备好，接下来的一切，超乎你的想象！
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今天的内容，一网打尽！
第一部分：从免费住房到改革的蜕变
1. 自1949年以来，中国就开始为城市工人分配免费住房。
2. 但是，别以为房子白给哦！
3. 是国家或集体单位建的房，工人可以免费住。
4. 单身的住单间，结了婚的住两室，具体看你家庭情况。
5. 这些房子是国家或集体的财产，工人只是在工作期间才有使用权。
6. 这些房子其实就是类似职工宿舍的概念。
7. 虽然住免费的房子很爽，但房子质量差，供应又不足，抱怨声渐起。
第二部分：1998年，改革来了
8. 1998年，江泽民政府宣布：“住房是市场商品，免费分配制度终结！”
9. 这波改革的目的，是减少国企负担，刺激个人购房欲望，同时推动建筑业成新增长点。
10. 那时候中国刚开始快速发展，中产阶级爆发式增长。
11. 中产阶级渴望拥有自己的一套房子，政府也支持，银行贷款更是松动，大家都在为自己的房子奔波。
12. 更有地方政府通过土地出让增加财政收入，大家都参与进来了。
13. 政府允许民众拥有房产，但土地依然是国家所有。
14. 100年的土地使用权和建筑物所有权让民众可以拥有“自己的家”。
15. 地方政府通过出售土地使用权开始大赚特赚。
第三部分：民营企业崛起，恒大打破常规
16. 1998年初，民间建的房子虽然高档，但贵得让人咋舌。
17. 许家印看到这个机会，从地方跑到城市，进入了房地产行业。
18. 他创办了“恒大”，开始做价格亲民的公寓，目标就是让中产阶级也能买得起。
19. 恒大第一批项目是把废弃的厂区改造成公寓。
20. 许家印虽然没钱，但他靠银行贷款买下土地，启动了建设，预售也在第一天就开始了。
21. 中国的房地产公司，跟韩国那种分开施工和开发的模式不一样，恒大的开发和施工是合一的。
22. 恒大的低价公寓，恰好迎合了中产阶级的需求。
第四部分：恒大崛起，风头一时无两
25. 恒大第一个项目开盘当天就100%售罄，简直是成功典范。
26. 不过，恒大并没有把这些预售款用到建设上。
27. 他开始同时推进13个类似的项目。
28. 每次从这些项目中收到预售款，恒大又用这些钱开新的项目，公司的规模开始爆发式增长。
29. 到2018年，恒大已成长为全球最大的房地产公司。
30. 恒大的创始人许家印，个人资产超过50万亿元，成为中国的首富。
31. 恒大的问题就在于，它不断向中国的政治派系提供大额的政治捐款。
32. 最终，习近平掌权。
33. 对习近平而言，恒大是向腐败政治派系提供非法政治资金的“黑帮”。
34. 随着政府的打击，恒大开始遭遇一系列监管和行政处罚。
第五部分：房地产危机爆发，恒大首当其冲
35. 对房地产企业的监管开始从“三道红线”措施实施。
36. “三道红线”包括：1）负债率超过70%；2）净负债率超过100%；3）短期负债超过资本金，导致房地产企业无法获得新贷款。
37. 恒大完全踩中了这些红线。
38. 向恒大放贷的银行开始不再延长贷款，开始要求归还贷款。
39. 除了贷款问题，地方政府也开始出手，采取了行政手段。
40. 2021年12月，海南儋州市下令拆除恒大在海南人工岛建设的39栋公寓，理由是违背了城市规划法。
第六部分：地方政府干预，恒大陷入泥潭
41. 这些原本已经接近完工的2700套公寓，总价值1.5万亿元，但因为违规，政府要求恒大在10天内拆除。
42. 恒大不得不退还部分购房款，或者提供其他公寓，自己却承担了1.5万亿元的损失。
43. 恒大解决了购房者的问题后，地方政府居然反过来取消拆除命令，直接没收了39栋公寓。
44. 购房者的钱退了，公寓也被没收，结果变成了地方政府的资产，恒大还被要求继续完工。
第七部分：恒大的财务困境，地方政府财政受连累
45. 恒大没有得到任何补偿，结果把1.5万亿元的2700套公寓白白给了地方政府。
46. 恒大并不是完全没钱，但银行不再延长贷款，政府的压力也大，最后恒大挺不住了。
47. 恒大的问题不仅仅局限于自己，公司也开始影响整个房地产市场。
48. “三道红线”政策开始影响其他房地产公司，运营资金迅速枯竭。
49. 从2022年起，房地产企业的资金短缺问题开始变得越来越严重。
第八部分：地方政府财政难以为继，经济下行压力加大
50. 恒大的财富大部分建立在政府土地上，实际的资产并不多。
51. 恒大的负债几乎完全来自国有银行的贷款。
52. 恒大的倒闭意味着国有银行将承担大部分损失，地方政府只剩下这些没完成的建筑物。
53. 过去中国的经济增长大部分依靠中央政府的基础设施投资和地方政府的房地产开发。
54. 地方政府通过房地产来实现经济增长目标，这也成了最简单的方式。
55. 各地方政府之间的竞争非常激烈。
56. 没有像韩国那样的房地产税，房地产税政策非常宽松，导致房地产需求过高，供应远远不足。
57. 地方政府为了支持房地产企业，监管松动，最后房地产市场开始出现硬着陆的风险。
58. 对于房地产公司来说，资金短缺意味着不仅仅无法继续新项目的开发，已经开工的项目面临停工的风险。
59. 中国房地产的销售结构不同于其他国家，通常是通过首付、中期款和尾款的方式来支付。
60. 而且当大楼建设到一半时，购房者就已经完成了大部分款项支付。
61. 由于贷款被冻结，房地产公司只能依靠预售款来维持流动性，但现在已经到达了极限。
62. 目前，缺少200万套住房的建设资金，总金额超过400万亿元。
63. 即使房地产公司通过借款或卖掉资产，也无法筹集足够的资金，最后政府资金的介入变得不可避免。
64. 地方政府也遇到了财务困境，因为房地产问题导致财政收入急剧减少。
65. 中国地方政府的46%财政收入来源于出售国有土地的使用权。
66. 如果房地产市场供应减少，地方政府的财政收入将大幅缩水。
67. 在疫情期间，地方政府债务急剧增加，主要是因为防疫相关费用由地方政府承担。
68. 中国放弃零新冠政策，不仅仅是为了响应民意，更多的是因为地方政府的财政承受不了。
第九部分：经济放缓，政府能否回暖？
69. 中国放弃零新冠政策的原因，不仅仅是因为民意压力，还因为地方政府的财政已经到达极限。
70. 过去中国的快速发展依赖于地方政府的大规模基础设施投资。
71. 但在财政压力下，地方政府难以继续维持基础设施投资，经济增速难以恢复。
72. 中国有一种策略叫“放空时间，赢得空间”。
73. 即使眼前的大问题不能立即解决，政府通过拖延和缓解，等待局势变化后解决问题。
74. 中国政府希望通过拖延房地产企业的倒闭，等经济恢复后，房地产市场可以重新复苏。
75. 不过，拖延战术也有极限。
76. 恒大在两年内已经亏损146万亿元，且亏损还在不断扩大。
77. 最终，2025年8月25日，恒大的退市决定终于宣布。
78. 下一步可能是房地产企业的国有化。
79. 恒大、万达、碧桂园等超大房地产企业正处于最严重的危机之中。
80. 政府可能通过国有化这些公司并注入资金，希望通过这样的方法拯救房地产市场。
81. 政府可能通过将民营公司国有化，并让企业主交出财产来平息社会不满。
82. 恢复房地产行业通常需要降低利率、放松贷款标准，并对房地产提供税收优惠。
83. 中国的物价基本保持稳定，通货膨胀没有出现，反而是通缩的风险更大。
84. 中国CPI在负数和零之间波动。
85. 当前更担心的是通缩而不是通胀，政府正在通过降低利率和释放流动性来尝试经济复苏。
86. 降低利率，增加流动性，结果就是人民币贬值。
87. 也就是说，人民币的汇率将出现下跌。
摧毁一瞬，重建需时”——中国房地产复苏的漫长等待与政治博弈的代价
摧毁一个行业，可能只需要一条新闻，一次股市暴跌；而要重建它，却得花费无数年的心血与精力。中国房地产的复苏，正是这场“重建”大戏的漫长过程。政府通过股市刺激和一系列政策尝试稳定市场，但这些措施到底能不能快速奏效，谁也无法给出明确答案。
而对于企业来说，别觉得政治这条路好走，短期的甜头或许让人陶醉，但稍不留神，后果就是一场深不见底的泥潭。企业和政府之间的微妙关系，犹如走钢丝，一不小心就可能摔得很惨。政治插手的代价，常常在你以为已经过去的风波里悄然显现。
能否笑到最后，不仅看政府的政策是否精准，也看企业能否在这场风暴中调整航向。毕竟，在这场充满变数的棋局中，失误的代价可是无法承受之重，哪怕只是一步错棋，满盘皆输。
